20170121
賃貸事業のこれからと、一括借り上げを考えてみた。
どうも
SHOタロです。
今2棟目の不動産投資物件を進めています。
1棟目は持っている土地にアパートを建てました。
いわゆる、営業マンが良く言ってる『土地の有効活用』
ちなみに、本当に真剣に考えてくれる営業マンは本当にわずかだと思います。
また、あの様な営業は契約が取れている間は給料が良いため辞めませんが
1年や、2年契約取れないと生活出来ないので辞めてしまいます。
あとは知識が乏しい かつ 対応が遅い営業マンだけは絶対にやめたほうが良いです。
1棟目はたまたま営業マンが凄く良く、タイミングが合った事が私の中では大きかったです。
本来は自主管理も考えていましたが
先祖代々の土地でなので、私の好き勝手して、失敗して土地を手放すわけにはいかないので一括借り上げを選択しました。
ただこれからの時代は賃貸業界はどうなるか。
一括借上が本当に30年後も今の仕組みで問題なく働いているのか。
※ここからは私の勝手な考えてです。
一括借上のシステムはアパートを建てた利益では回っていなく
シンプルに考えると
入居者からの家賃から管理費用（経費含む）と利益を差し引いて、残りをオーナーに渡す
と仕組みで回っています。
と言うことは万が一、数年後に新築で一件も建てる人がいなくなったとしても。
現時点で管理部分だけを分離しているか、その時に管理部分を分離すれば
問題なくシステムは動くという事です。
ただ、この先アパートを借りる人が少なくなったら。
一括借上のシステムは駄目になります、
そこで1番重要なことは
賃貸に住む需要はこの先どうなるのか？
まず考えるのは
なぜ賃貸が必要なのか
①学校や会社に行くのに、自宅（持ち家）からでは通えないから。
②期間限定で特定の場所に居る必要があるから。もしくは今はその場所に居たいから。
③そもそも持ち家を持っていないから。
大きく考えるとこの３点だと思います。
それでは次にそれぞれの理由が今後どのようにかわっていくか考えます。
まずは①について
①学校や会社に行くのに、自宅（持ち家）からでは通えないから。
これからは、学校や会社などの「特定の場所」に行かなくても、テクノロジーが進み人々の考えが変化することで①の理由は無くなっていくのではないかと私は考えています。
次に②について
②期間限定で特定の場所に居る必要があるから。もしくは今はその場所に居たいから。
これは、どの時代も変わらないと考えます。
最後は③について
③そもそも持ち家を持っていないから。
これは、外で毎日の野宿するわけにはいかないので変わらないと思います。
②と③の理由が残りました。
ここで②と③の共通点を考えます。
それは
ホテルでも良いと言う事。
以上の結果から考えれる私個人手的な賃貸のこれからは
賃貸需要は現在よりも減少するが、ホテル（民泊）の要素を取り入れることでリスクヘッジ出来る
と言う事です。
私が契約した会社も、将来民泊に改装できるように会社の体制を整えているそうです。
そして次に一括借り上げのからくりを書きたいと思います。
よく業者は家賃の90パーセント保証しますよとかで言っています。
ただ実際には違います。
例で言うと保証割合が90パーセントで保証家賃が9万だとします。
普通に考えると家賃10万円で貸し出すんだなって誰もが思います。
しかし、実際には家賃11万円とかで貸し出したりしてます。
そこに一括借り上げで儲けるカラクリがあります。
細かい人だとそこに気がついて業者に確認します。
そうすると、業者はこう答えます。
『家賃保証は貸し出し家賃ではなく査定家賃の90パーセントなんです』って感じに。
じゃあ、その査定家賃ってのは何なのか。
それは業者によって違いはありますが、建物は新築時と10年経過した物件では同じ建物でも家賃は全然ちがってきます。
家賃が下がるのを見込み、一定期間を決めてそれをならした金額が査定家賃となるんです。
って事は空室が出ても業者が絶対に損をしない金額で査定しいるってことです、
だからこのカラクリをしらないと業者の都合の良い金額で家賃保証されてしまうんです。
僕自身契約するまえにこのカラクリに気づきましま。
今一括借り上げを考えている方の、少しでも役に立てればと思います。
SHOタロでした。(^-^)/
SHOタロです。
今2棟目の不動産投資物件を進めています。
1棟目は持っている土地にアパートを建てました。
いわゆる、営業マンが良く言ってる『土地の有効活用』
ちなみに、本当に真剣に考えてくれる営業マンは本当にわずかだと思います。
また、あの様な営業は契約が取れている間は給料が良いため辞めませんが
1年や、2年契約取れないと生活出来ないので辞めてしまいます。
あとは知識が乏しい かつ 対応が遅い営業マンだけは絶対にやめたほうが良いです。
1棟目はたまたま営業マンが凄く良く、タイミングが合った事が私の中では大きかったです。
本来は自主管理も考えていましたが
先祖代々の土地でなので、私の好き勝手して、失敗して土地を手放すわけにはいかないので一括借り上げを選択しました。
ただこれからの時代は賃貸業界はどうなるか。
一括借上が本当に30年後も今の仕組みで問題なく働いているのか。
※ここからは私の勝手な考えてです。
一括借上のシステムはアパートを建てた利益では回っていなく
シンプルに考えると
入居者からの家賃から管理費用（経費含む）と利益を差し引いて、残りをオーナーに渡す
と仕組みで回っています。
と言うことは万が一、数年後に新築で一件も建てる人がいなくなったとしても。
現時点で管理部分だけを分離しているか、その時に管理部分を分離すれば
問題なくシステムは動くという事です。
ただ、この先アパートを借りる人が少なくなったら。
一括借上のシステムは駄目になります、
そこで1番重要なことは
賃貸に住む需要はこの先どうなるのか？
まず考えるのは
なぜ賃貸が必要なのか
①学校や会社に行くのに、自宅（持ち家）からでは通えないから。
②期間限定で特定の場所に居る必要があるから。もしくは今はその場所に居たいから。
③そもそも持ち家を持っていないから。
大きく考えるとこの３点だと思います。
それでは次にそれぞれの理由が今後どのようにかわっていくか考えます。
まずは①について
①学校や会社に行くのに、自宅（持ち家）からでは通えないから。
これからは、学校や会社などの「特定の場所」に行かなくても、テクノロジーが進み人々の考えが変化することで①の理由は無くなっていくのではないかと私は考えています。
次に②について
②期間限定で特定の場所に居る必要があるから。もしくは今はその場所に居たいから。
これは、どの時代も変わらないと考えます。
最後は③について
③そもそも持ち家を持っていないから。
これは、外で毎日の野宿するわけにはいかないので変わらないと思います。
②と③の理由が残りました。
ここで②と③の共通点を考えます。
それは
ホテルでも良いと言う事。
以上の結果から考えれる私個人手的な賃貸のこれからは
賃貸需要は現在よりも減少するが、ホテル（民泊）の要素を取り入れることでリスクヘッジ出来る
と言う事です。
私が契約した会社も、将来民泊に改装できるように会社の体制を整えているそうです。
そして次に一括借り上げのからくりを書きたいと思います。
よく業者は家賃の90パーセント保証しますよとかで言っています。
ただ実際には違います。
例で言うと保証割合が90パーセントで保証家賃が9万だとします。
普通に考えると家賃10万円で貸し出すんだなって誰もが思います。
しかし、実際には家賃11万円とかで貸し出したりしてます。
そこに一括借り上げで儲けるカラクリがあります。
細かい人だとそこに気がついて業者に確認します。
そうすると、業者はこう答えます。
『家賃保証は貸し出し家賃ではなく査定家賃の90パーセントなんです』って感じに。
じゃあ、その査定家賃ってのは何なのか。
それは業者によって違いはありますが、建物は新築時と10年経過した物件では同じ建物でも家賃は全然ちがってきます。
家賃が下がるのを見込み、一定期間を決めてそれをならした金額が査定家賃となるんです。
って事は空室が出ても業者が絶対に損をしない金額で査定しいるってことです、
だからこのカラクリをしらないと業者の都合の良い金額で家賃保証されてしまうんです。
僕自身契約するまえにこのカラクリに気づきましま。
今一括借り上げを考えている方の、少しでも役に立てればと思います。
SHOタロでした。(^-^)/
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